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房屋租赁合同无效情形是什么

时间:2017-04-18 11:08:29安徽皋陶律师事务所

  无效租赁合同指当事人签订的租赁合同欠缺租赁合同成立的有效要件,因而当事人设立、变更、终止有关租赁权利义务的条款内容不发生法律效力的租赁合同。 无效的租赁合同主要包括以下几类:

  1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。

  2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。

  这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况:一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋,这种情况不但违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定,而且侵害了他人或国家的土地使用权 ,不能取得建筑物的合法所有权;二是已取得土地使用权,但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅 自建造房屋。这种情况下,建造人违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定,因此该房屋用于出租,则签订的租合同因违反法律 强制性规定而归于无效。虽然现实中这两种情况下,建造人可能通过补办相关手续后,还可以取得建筑物的合法所有权,但租赁合同双方毕竟 要承担无效合同的风险;三是违反土地使用权出让合同用途的约定,将房屋改变用途出租的租赁合同。我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定,实践中违反土地用途的 约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租,以获得较多的租金,但国家的土地出让金受到损失,并扰乱了房地产市场,这种租赁合同当然认定无效。

  依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定,“未依法取得房屋所有权证件的;属于违法建筑的房屋不得出租”。 违章房屋的建造人不能取得所有权,因此也不能享有合法的使用权。违章房屋出租,作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出 租人的房产证照,没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。当然,个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的 ,应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款,或要求出租方提供担保,但这种风险未必能规避。

  3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。

  《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定:“拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:(三)租赁房屋”。因《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规,该条为强制性规定 ,因此按《合同法若干问题的解释》第4条的规定,签订的租赁合同为无效合同。

  上文中主要为大家介绍了三种可以导致房屋租赁合同无效的情形,不过大家还需要注意一种情况,那就是房屋租赁合同约定时间过长而导致无效的。法律规定租房合同期限最长不能超过20年,对于当事人之间约定的超过部分,则认定为无效的。

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