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无法办理房产证的处理

时间:2017-07-09 15:07:34李双双

出卖人移转房屋所有权于买受人是房屋买卖合同最主要的目的。如前所述,由于我国立法并没有采纳物权行为,而是对所谓的负担行为与处分行为一体把握,买卖合同的效力直接包括了标的物所有权的移转。故《合同法》第一百三十五条规定,出卖人应当向买受人履行转移标的物所有权的义务。

  由于房屋是不动产,因此,出卖人有义务协助买受人办理房产证,即通常所谓的“过户登记”。买受人对出卖人该义务的履行,享有申请登记请求权,在出卖人不履行该义务时,还可请求法院强制出卖人协助办理房产过户登记手续。

  至于办理房产证义务的履行期限,应遵从当事人的约定。当事人没有约定的,按房屋是否属于商品房进行分类处理:

  1.标的物系商品房的,办理房产证义务的履行期限应当按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定来确定。即:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条第一款也作出了与上条规定内容相一致的规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”

  对出卖人违反办理房产证的义务的后果,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条第二款进一步进行了规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该解释第十九条还规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。从而赋予了买受人合同解除权。

  2.标的物系非商品房的,可按照《合同法》第六十一条、第六十二条第(四)项的规定,明确买受人与出卖人的权利义务。即合同生效后,当事人就办理房产证的时间没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定;依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的,出卖人可以随时履行,买受人也可以随时要求履行。但应当给对方必要的准备时间。一般而言,“必要的准备时间”,应根据合同履行内容的性质具体问题具体分析。在非商品房所有权移转的情形,出卖人履行办理房产证的义务,依赖于买受人的配合(一起申请所有权的变更),更为重要的是,能否完成房屋所有权变更手续,尚依赖于登记机关的职能行为的完成与否。因此,在此情形,出卖人办理房产证的义务的履行,重点在于考察其开始去登记机关申请房屋产权过户登记这一行为。在此处,“必要的准备时间”可指准备申请登记文件(如准备“三证”、身份证)、单位准假时间等合理的准备时间。当然,申请房屋产权过户登记仅仅是出卖人履行办理房产证行为的开始而非结果,完成办理房产证即过户登记的完成方是合同的目的。如果由于出卖人原因在合理期间内不能完成产权过户登记的,买受人可以请求解除合同,并要求出卖人承担违约责任。

 

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