当前位置 法卫士首页 律师文章 正文

相邻通风采光纠纷怎么处理?

时间:2017-07-22 15:31:03李雪涛

  1、相关法律规定

  (1)《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日):第八十九条。

  第八十九条:建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

  (2)《中华人民共和国国家标准(GB50368—2005):住宅建筑规范》(2012年修订):4.1。

  4.1:相邻关系

  (3)《中华人民共和国国家标准(GB50180—93):城市居住区规划设计规范》(2002年3月11日修订):1.0.5.4;5.0.2。

  1.0.5.4:适应居民的活动规律,综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求,创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。

  5.0.2:住宅间距民,应以满足日照要求为基础,综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。

  (4)《中华人民共和国国家标准(GB50736—2012):民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》(2012年10月1日修订):全文。

  2、裁判规则

  (1)判断妨碍通风、采光、日照,应以国家有关工程建设标准的内容为基本标准。

  建造建筑物违反国家有关工程建设标准的,应当视为超出了社会一般人的容忍限度,受害人可以主张排除妨碍和损害赔偿。反之,符合国家建设标准的,即使对邻近建筑的通风、采光和日照造成一定程度的妨碍,也应当视为未超出容忍限度,相邻建筑物的所有人或利用人负有容忍义务。

  (2)国家相关建筑规范、建筑物所在地的地方性规范,可以作为办案参考。

  比较有代表性的如建设部发布的《中华人民共和国国家标准:城市居住区规划设计规范》对城市居住区建筑物的间距、采光、日照等方面提出了基本要求,应当作为判断通风、采光、日照妨碍是否超出容忍限度的重要依据。此外,一些地方政府也制定了本地区的相关规范,在不与国家规范相冲突的情况下,可以作为判断是否构成通风、采光、日照妨碍的参考。

  (3)相邻通风、采光、日照关系适用“保护在先权原则”。

  相邻建筑物之间,因后建的建筑物修建时未能留出足够间距等原因,导致后建的建筑物通风、采光、日照未能达到《城市居住区规划设计规范》规定的,先前已经存在的建筑物对后建的建筑物并不构成妨碍。

  (3)影响房屋通风采光该如何认定损失?

  【基本案情】2003年11月,原告王某购买了某地产公司建设的本市开发区内楼中楼住房二套,该房屋并已装修入住。2006年7月被告萍乡市某房地产开发有限公司在未办齐建房手续,未与周边邻居达成四邻协议的情况下,开工建设E栋、F栋的楼房出售,因紧靠原告居住的房屋坐向墙左边又建房,房屋与房屋距离不符合建设部的《城市居住区规划设计规范》要求,对原告的安全、采光、通风及生活有影响。事后,经有关部门多次协商处理未果。为此,原告诉至法院,请求人民法院判令被告停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

  【争议焦点】影响房屋通风采光该如何认定损失?

  第一种意见认为,按照直接损失计算法,因光线受阻,白天须点灯,电费的损失视为原告的损失再乘以房屋使用寿命20年。

  第二种意见认为,拆除E、F栋建筑,彻底还原告通风采光权。

  第三种意见认为,以该房屋因通风采光问题而贬价,对价值损失鉴定为依据,加上因通风采光受到影响在电费等方面多出来的支出,综合计算原告的损失。

  【案例分析】笔者赞同第三种意见,根据《民法通则》之规定,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活的原则,正确处理好相邻关系。给相邻方造成损失的,应当赔偿。被告靠近原告房屋墙边建房,对原告的安全、采光、通风及生活确有一定影响,但侵权建筑已建成投入使用。从社会资源有效利用出发,如拆除建筑物,将造成社会资源的浪费,且采光受到影响的房屋并非完全不能使用。因此,在采光纠纷处理过程中,通常采取由妨碍方给予受影响方一定补偿的方式来处理。笔者认为,一般社会公众在购买房屋时,通风采光是一个重要的考虑因素,故当原告的房屋通风采光权受到影响时,相对于同地段相类似的其他房屋而言,其房屋价值肯定会下降。而这部分降低的价格就是原告的损失。而且为加强房屋的通风采光和保障安全,原告肯定在电费、安全系统方面要多支出费用,故应综合几方面因素来考虑原告的损失较为公平。而且,作为某房地产开发商而言,在建房当时已经知道所建房屋不符合建设部对于房屋间距的要求,将会影响其它房屋,但为追求商业利润,仍罔顾他人利益。所以法院在计算损失时,应考虑加重房地产开发商的责任,以起示范作用,警示类似情况的再次发生。

  4、相关指导案例

  (1)新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案(最高人民法院〔2000〕民终字第115号)

  裁判要旨:相邻不动产权利人的范围不仅包括不动产所有权人,还包括承租人在内的用益物权人。出租人在承租人承租的房屋旁近距离建楼房,影响承租人承租房屋的采光、通风,既是违约行为,也是侵犯相邻权的侵权行为,参照《合同法》第一百二十二条规定,因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受侵害方有权选择依照本法条要求其承担违约责任,或依照其他法律要求其承担侵权责任。

  案例索引:载《最高人民法院公报》2002年第1期(总第75期)。

  (2)罗太芬等诉四川泸州市松鹤房地产开发有限公司相邻关系纠纷案(四川省泸州市中级人民法院〔2006〕泸民再终字第94号)

  裁判要旨:规划建设主管部门的行政批准行为并不能排除建设单位对在建设过程中产生的民事责任的承担。建设公司依据规划建设主管部门批准的设计方案进行施工,但在施工过程中未能充分考虑到房屋的通风、采光,客观上对房屋所有人的正常生活造成影响的,应当承担赔偿责任。

  案例索引:载最高人民检察院民事行政检察厅编:《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十二集。

  (3)尤祖国诉河南省桐柏县粮食局相邻关系侵权纠纷案(河南省南阳市中级人民法院〔2005〕南民一终字第65号)

  裁判要旨:建造建筑物,虽然办理了建筑规划许可证等合法修建手续,但违反关于建筑物间距的国家标准的强制性规定,影响相邻不动产权利人的通风、采光的,受害人仍可以主张排除妨碍和损害赔偿。

  案例索引:载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2005年第4辑,第151—159页。

  (4)孟昭风等诉江苏省省级机关事务管理局等相邻采光纠纷案(江苏省南京市中级人民法院〔2001〕宁民终字第745号)

  裁判要旨:《城市居住区规划设计规范》系强制性国家标准,而《民用建筑设计通则》系行业标准,只有在与国家法律、法规不相抵触或没有国家标准的情况下,才能参照适用,故应优先适用《城市居住区规划设计规范》。违反《城市居住区规划设计规范》,妨碍邻地采光的,应承担民事责任。

  案例索引:载国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览(2003年民事审判案例卷)》,中国人民大学出版社、人民法院出版社2004年版,第51—56页。

  (5)郑州服装工业集团公司与河南省商城大厦集团有限责任公司相邻权纠纷案(最高人民法院〔2001〕民一终字第12号)

  裁判要旨:相邻不动产权利人就相邻关系签订的协议书中对建筑物间距的约定,对双方具有有约束力,双方均应按照协议履行。建造方违反协议书的约定和建筑规划许可证的要求,擅自缩短建筑物间距的,属于违约、违规行为,给相邻方造成妨碍和损失的,应当承担民事责任。

  案例索引:载最高人民法院民事审判第一庭编:《最高人民法院判案大系(民事卷-2001年卷)》,人民法院出版社2003年版,第42—44页;另载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2001年第2卷(总第6卷),第260—266页。

 

温馨提示:法卫士文章由编辑人员收集整理而来,不代表法卫士立场。如果您需要解决具体法律问题(如离婚、房产纠纷、人身伤害、刑事等),建议您在线咨询专业律师(免费)。

PC端第一法律服务平台

地区律师推荐 更多

热门查找律师 更多