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房产抵押未登记有什么后果 是否丧失优先受偿权

时间:2018-04-08 17:17:52 来源:王大伟

导读:房产抵押未登记有什么后果?

2012年3月7日,南昌(楼盘) 市某物资总公司向陶某借款,双方签订房屋抵押借款协议一份,约定:借款金额为50万元,借款期限2个月。同时物资总公司以其公司名下的一栋房产的一层提供抵押。同日,陶某将50万元现金交付给物资总公司法定代表人徐某。其后,物资总公司将借据及抵押房屋产权证原件交由陶某。
当月22日,物资总公司再次向陶某借款,双方又签订房屋抵押借款协议一份,约定:借款金额为100万元,借款期限1个月。同时,物资总公司以其公司名下该栋房产的第二层提供抵押。同日,陶某将100万元现金交付给物资总公司法定代表人徐某。其后,物资总公司将借据及抵押房屋产权证原件交由陶某。另外,两份合同中所涉抵押房产,未在房管部门办理抵押登记手续。陶某本以为对方提供了房产作抵押,随知因该抵押未在房管部门办理抵押登记手续,无权主张优先受偿权。
法院判决:房产抵押未登记丧失优先受偿权
法院审理认为,原、被告间的债权债务关系明确,被告分两次共向原告借款150万元未归还,有被告出具的房屋抵押借款协议及借据为证,证据确凿,法院予以确认。被告拖欠借款不还,酿成本案诉讼,应负本案的全部责任。
现原告要求被告归还其借款150万元,于法有据,予以支持。但对原告主张借款之日起的利息,因双方借款协议及借据中均未涉及利息的约定,视为不支付利息,原告可主张借款到期后的逾期利息。对于双方约定的抵押房产,因仅交付了房屋产权证而未办理抵押登记手续,鉴于原告诉请中未主张优先受偿权,法院不作处理。据此,法院判决被告南昌市某物资总公司归还原告陶某借款150万元,并承担利息。
律师说法:什么情况下可享受优先受偿权
有财产担保的债权人需要同时满足以下条件,才能享有优先受偿权:(1)抵押物必须有效。根据《担保法》的规定,有些财产不能进行抵押(如土地所有权、医院的医疗设施)。如果破产企业以依法被查封、扣押的财产进行抵押,则抵押本身无效,没有优先权的问题。(2)抵押合同已经生效。根据《担保法》的规定,如果当事人以特定财产(如土地使用权、城市房地产、运输工具、机器设备)进行抵押时,应当进行抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。例如:破产企业以自己的机器设备向银行进行抵押贷款,如果未进行抵押登记,则抵押合同不能生效,也没有优先权的问题。(3)抵押物尚未灭失。根据《担保法》的规定,有财产担保的债权人享有的优先受偿权限定于担保物的范围之内,如果担保物在其行使优先权之前已经灭失,则优先权也随之消灭,债权人的债权只能作为破产债权;但第三人对担保物灭失负有赔偿责任的,债权人对赔偿金额仍享有优先权。(4)抵押不得撤销。根据《破产法》的规定,破产企业在特定期间内对原来没有财产担保的债权提供抵押担保的,清算组可以依法向人民法院主张撤销。

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