当前位置 法卫士首页 律师文章 正文

卖房后悔拒不过户,买家起诉法院判决继续履行

时间:2018-12-24 17:02:17 来源:北京道广律师事务所

导读:侯涛向本院提出诉讼请求:1、判令李爱英、崔宝儒配合我到在京中央和国家机关住房交易办公室办理坐落于海淀区x路x号x区x号楼x层x单元x号房屋(以下简称x号房屋)的央产房上市交易手续;2、判令李爱英、崔宝儒配合我到北京市海淀区不动产登记事务中心办理x号房屋网签备案手续;3、判令李爱英、崔宝儒在网签备案后5日内配合我办理x号房屋贷款手续;4、判令我向李爱英、崔宝儒支付首付款169万元,李爱英、崔宝儒在收

侯涛与崔宝儒等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

亲办案件律所:北京资深律师事务所

北京市海淀区人民法院

民事判决书

(2017)京0108民初31622号

原告:侯涛,女,1983年7月25日出生,汉族,住北京市海淀区。

委托诉讼代理人:周皓,北京市嘉安律师事务所律师。

被告:李爱英,女,1954年3月5日出生,汉族,住北京市昌平区。

被告:崔宝儒,男,1950年4月12日出生,汉族,住北京市昌平区。

原告侯涛与被告李爱英、崔宝儒房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年6月26日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告侯涛及其委托诉讼代理人周皓到庭参加诉讼。被告李爱英、崔宝儒经本院公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

侯涛向本院提出诉讼请求:1、判令李爱英、崔宝儒配合我到在京中央和国家机关住房交易办公室办理坐落于海淀区x路x号x区x号楼x层x单元x号房屋(以下简称x号房屋)的央产房上市交易手续;2、判令李爱英、崔宝儒配合我到北京市海淀区不动产登记事务中心办理x号房屋网签备案手续;3、判令李爱英、崔宝儒在网签备案后5日内配合我办理x号房屋贷款手续;4、判令我向李爱英、崔宝儒支付首付款169万元,李爱英、崔宝儒在收到我上述款项后5日内配合我办理x号房屋过户手续,房屋交易税由我承担;5、判令李爱英、崔宝儒在收到我全部280万元房贷(含100万元银行贷款)后,将x号房屋交付给我;6、判令李爱英、崔宝儒支付我租金损失,租金期限自2017年2月1日起计算至实际过户之日,按照每月5000元计算;7、判令李爱英、崔宝儒支付我违约金56万元;8、由李爱英、崔宝儒承担本案诉讼费用。事实与理由:李某是x号房屋原所有权人。李爱英系李某之女。李某于2003年去世,但其家属一直未办理销户及房屋过户手续。2016年7月29日,经北京链家房地产经纪有限公司撮合,李爱英以李某的名义与我签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,又于同日签订《补充协议》。协议约定将x号房屋出售给我,价格为260万元。在合同履行过程中,李爱英经方正公证处公证,确认x号房屋由其继承。合同签订后,我支付给李爱英、崔宝儒定金10万元。后李爱英、崔宝儒由于房价上涨等原因,消极履行合同,以各种理由无故拖延9个多月,并单方要求涨价20万元,以借此达到让我知难而退放弃购买的目的。我为了购买x号房屋,已经将名下房屋出售,考虑到有可能无处居住,我无奈勉强同意了李爱英、崔宝儒单方面涨价的行为。双方于2017年4月20日与居间方签订三方《变更协议》,将价款提高了20万元。之后,李爱英、崔宝儒再次消极履行义务,多次表示不愿意履行合同。因李爱英、崔宝儒违背诚实原则,多次以各种理由拒不履行合同,已经严重侵害我合法权益,故起诉请求法院维护我的合法权益。

本院经审理认定事实如下:李爱英系李某之女,崔宝儒和李爱英系夫妻关系。x号房屋原所有权人登记为李某。1997年10月1日,李某立下遗嘱,在其去世后将x号房屋属于其个人所有产权全部归李爱英所有,与其他任何人无关。

2016年7月29日,经北京链家房地产经纪有限公司居间中介,李爱英代理李某(出卖人,已去世)与侯涛(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。合同约定:李某将x号房屋出卖给侯涛,房屋总价款200万元;家具、家电、装饰装修及配套设施设备等另作价为60万元;侯涛向李某支付定金10万元。合同第五条第一款载明:出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷,未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易,认可本合同及其他相关文件的约定,且无他人对该房屋享有优先购买权,买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易,且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺,导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款,即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺,依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的,本条约定依然有效,守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。合同第六条第一款第三项载明:出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后3个工作日内交付给买受人。合同第七条第一款载明:逾期交房责任除不可抗力外,出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,按照以下方式处理:……2、逾期超过15日(该日期应当与第一项中的日期相同)后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。合同第九条第一款载明:当事人双方同意,自本合同签订之日起180日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

合同签订当日,李爱英代表李某(甲方)与侯涛(乙方)、北京链家房地产经纪有限公司(丙方)签署《补充协议》,该协议约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计260万元,此价格为甲方净得价,不含税。第二条第一款载明:(1)乙方于2016年7月29日前将第一笔定金人民币1万元以自行支付的方式支付甲方;(2)乙方于2016年8月8日前将第二笔定金人民币9万元以自行支付的方式支付甲方。第四条第二款载明:甲方若出现下列情形,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(2)该房屋被查封或限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约的情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。

合同签订时,侯涛与李爱英选择自行交付房屋交易资金中11万元,并承担因此产生的风险及损失。2016年8月5日,侯涛通过其名下招商银行分两次向崔宝儒名下中国农业银行账户内转帐共计9万元。

2017年3月10日,北京市方正公证处出具《公证书》,公证x号房屋作为李某的遗产,应由其女李爱英继承。

2017年4月20日,李爱英作为x号房屋的出卖方(甲方)与侯涛(买受人、乙方)、北京链家房地产经纪有限公司(丙方)签订《变更协议书》,该变更协议约定:经出卖人和买受人协商一致,该房屋成交价为252万元;该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为28万元,由买受人一并另行支付给出卖人;买受人向出卖人支付定金20万元,直接支付给出卖人。甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计280万元,此价格为甲方净得价,不含税。乙方过户前5个工作日内将第一笔首付款152万元(不包含前期支付全部定金)支付给甲方;乙方于过户前5个工作日内将第二笔首付款7万元支付给甲方;甲乙双方同意,在银行贷款后15个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续;甲乙丙三方一致认可上述协议的变更,其他事宜,均按照原协议约定继续履行。

同日,李爱英(出售方、甲方)与侯涛(买受方、乙方)与北京链家房地产经纪有限公司共同签署(居间方、丙方)签订《补充协议(二)》,该协议规定,因原产权人李某去世,为促成本次交易的顺利完结,甲乙丙三方协商一致:1、甲方系本次交易房屋的所有继承人,对于已经签署的上述协议予以认可,同意继受合同中约定的权利和义务;2、甲方须在本协议签署之日起20日工作日内申请换领新房本,房本产权人为李爱英,身份证号:×××;3、在领取新房本后20日个工作日内甲方须配合完成本次交易的网签手续;4、因房价上涨,乙方同意向甲方补偿20万,三方签署相应的变更协议,其他事宜,均以原合同条款为准。

在签订合同过程中,崔宝儒代李爱英处理了部分签约及收取定金等事宜。合同履行期间,李爱英拒绝按合同约定期限协助侯涛办理房屋产权过户等手续。2017年6月16日,李爱英将x号房屋所有权人变更至其名下,并领取了x号房屋房产证。

庭审中,侯涛称其符合购买x号房屋的过户条件,且已向李爱英支付购房定金10万元,其中1万元为现金。同时,侯涛表示愿意在李爱英、崔宝儒协助其办理房屋登记、网签备案、产权过户手续并交付房屋的情况下,将剩余购房款270万元给付李爱英、崔宝儒,此外,侯涛主张李爱英、崔宝儒支付违约金40万元(其中包含租房损失),放弃主张李爱英、崔宝儒支付其他违约金的请求。

本院认为,依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国民法总则》第十三条规定,自然人从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务。《中华人民共和国合同法》第九条第一款规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中,李某与侯涛于2016年7月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《居间服务合同》及《补充协议》,因签订合同时,李某已去世,李某作为合同一方当事人,在法律上已不具有民事权利能力和民事行为能力,故李爱英以其父李某作为合同当事人与侯涛签订的上述房屋买卖合同依法不成立。之后,李爱英作为李某遗产的合法继承人与侯涛、北京链家房地产经纪有限公司于2017年4月20日签订的《变更协议书》及《补充协议(二)》系各方真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定。由于李爱英与侯涛签订《变更协议书》及《补充协议(二)》时,李爱英对x号房屋还不享有所有权,故其对x号房屋的处分行为属于效力待定状态。2017年6月16日,李爱英因继承实际取得了x号房屋的所有权,在此情况下,李爱英对x号房屋享有合法处分的权利,其与侯涛就x号房屋签订的买卖合同自始具有法律效力,李爱英应当按照与侯涛签订的合同履行自己的义务。此外,尽管李爱英以其父李某的名义与侯涛于2016年7月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《居间服务合同》和《补充协议》没有成立,但李爱英、侯涛和北京链家房地产经纪有限公司在签订的《变更协议书》和《补充协议(二)》中均认可按之前的合同内容履行,该意思表示真实有效,据此,原合同条款应当作为各方履行2017年4月20日签订的《变更协议书》和《补充协议(二)》的依据。侯涛与李爱英签订房屋买卖合同后,履行了向李爱英支付定金10万元的义务,但李爱英并未按合同约定履行义务,李爱英的行为已构成违约,其应当承担合同违约的责任。据此,侯涛起诉主张李爱英配合其办理x号房屋央产房上市交易、网签备案、产权过户及交付房屋并支付违约金,于法有据,本院予以支持。庭审中,侯涛愿意在李爱英、崔宝儒协助其办理x号房屋央产房上市交易、网签备案、过户手续并交付房屋的情况下,将剩余购房款270万元一次性给付李爱英,并且放弃主张部分违约金,上述请求属于侯涛自行处分权利的范围,并无不当,本院不持异议。由于侯涛当庭已同意全额给付李爱英剩余购房款270万元,且侯涛主张李爱英支付的违约金40万元中已包含其租房损失,故侯涛起诉主张李爱英在网签备案后5日内配合其办理x号房屋贷款手续及支付租金损失等请求,没有依据,本院不予支持。关于侯涛起诉主张崔宝儒与李爱英一起承担合同违约责任之请求,尽管崔宝儒在李爱英与侯涛签订房屋买卖合同中代李爱英处理了部分签约及收取定金等事宜,但崔宝儒并非合同一方当事人,且x号房屋系李爱英个人依据其父遗嘱继承之房产,与崔宝儒不存在共同共有情况,故侯涛上述相关诉讼请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。李爱英、崔宝儒经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视为李爱英、崔宝儒放弃答辩、质证等诉讼权利,本院依法缺席判决。

综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第十三条,《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下:

一、李爱英于本判决生效后十五日内协助侯涛办理北京市海淀区x路x号x区x号楼x层x单元x号房屋央产房上市交易、网签备案及所有权过户到侯涛名下;在办理上述房屋过户手续期间产生的相关费用由侯涛自行负担。

二、在北京市海淀区x路x号x区x号楼x层x单元x号房屋所有权过户至侯涛名下后三日内,李爱英应将北京市海淀区x路x号x区x号楼x层x单元x号房屋交付给侯涛,同时,侯涛应将剩余购房款二百七十万元给付李爱英。

三、李爱英于本判决生效之日起十五日内给付侯涛合同违约金四十万元。

四、驳回侯涛其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件公告费五百二十元(侯涛已预付),由李爱英负担,于本判决生效后七日内交纳。

案件受理费二万九千六百八十元(侯涛已预付),由李爱英负担,于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。

审判长林宇军

人民陪审员刘松庆

人民陪审员汉青

二〇一八年二月二日

书记员苏宇

法卫士二维码

温馨提示:法卫士文章由编辑人员收集整理而来,不代表法卫士立场。如果您需要解决具体法律问题(如离婚、房产纠纷、人身伤害、刑事等),建议您在线咨询专业律师(免费)。

PC端第一法律服务平台

地区律师推荐 更多

热门查找律师 更多