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预售商品房签订转让合同的条件

时间:2019-02-26 10:38:52 来源:法卫士

导读:1.买受人与受让人或受让人与开发商应以合同形式明确合同主体的变更,如果仅存在债权让与,应由买受人与受让人签订债权让与合同。

  1.买受人与受让人或受让人与开发商应以合同形式明确合同主体的变更,如果仅存在债权让与,应由买受人与受让人签订债权让与合同。既有债权让与又有债务承担的,可由买受人与受让人签订债权让与合同,再由受让人与开发商签订债务承担合同。其中的债务承担合同也可以在第三人与买受人之间签订,但须经开发商同意方为生效。预售商品房再转让的是预售合同的权利义务,预售合同无效的,再转让行为将因标的不存在而无效。

  

  2.买受人在未取得房屋所有权之前仅享有合同债权,但由于其购房的目的在于取得房屋的所有权,并维系其生存之必需,故对该项特殊债权有赋予其物权性予以特殊保护的必要。但实践中必须同时满足以下条件:(1)买受人已经交付全部或者大部分购房款。买受人交付的款项为购房款,而非为定金、保证金等;购房款数额应超过约定的购房款数额的50%。在按揭中,如果买受人已交付合同约定的首期

  购房款,银行将买受人所贷款项直接支付给开发企业,应认定买受人者已付清全部购房款。(2)商品房买卖合同合法有效,此为法律保护合法行为原则的体现,也是买受人享有请求取得房屋所有权的前提条件。如果合同无效,买受人即使基于消费者的特殊身份,也不能基于无效合同请求取得房屋所有权。并且,现实中还大量存在房地产开发商利用便利条件,以家人、亲戚、朋友、职员等的名义签订大量的虚假商品房买卖合同和虚假按揭合同,侵犯其他权利人合法权利的现象,因此应严格审查合同效力。(3)商品房预售合同已登记或者房屋所有权已登记转移给买受人。我国实行不动产物权登记生效主义,即经登记后才取得物权,未经登记,权利人仅享有债权,不能与物权的受偿处于同一参照系上。由于不动产物权登记是不动产权利彰显的外观形式,具有公示公信力,且预售合同登记具有保全债权的物权效力。如果再转让合同未为登记,或者买受人尚未转移产权,该受让人仅享有合同债权,是不能对抗物权的。


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